In der Ausgabe Juli 2020 des Magazins „land“, des Familienbetriebe Land und Forst e.V. berichtet unser Geschäftsführer Martin Streppel über die Revitalisierung eines historischen Kuhstalls in Braunschweig-Mascherode und welche Herausforderungen im Zuge der Entwicklung zu meistern waren.
Lesen Sie hier den vollständigen Artikel (erschienen im Juli 2020):
Projektentwicklung – nur etwas für die Innenstadt?
Wie aus einem denkmalgeschützten Kuhstall modernes Wohnen wird.
Der Gutshof in Braunschweig-Mascherode (Niedersachsen) gehörte früher zu einem landwirtschaftlichen Betrieb. Ein schöner Dreiseitenhof in der Ortsmitte direkt neben der Kirche. Geprägt ist der Hof vom Herrenhaus und dem im Jahre 1884 im neogotischen Stil errichteten Stallgebäude. Der Stall war auch deshalb etwas Besonderes, weil er als langgestreckter Backstein-Massivbau und nicht in der sonst ortsüblichen Fachwerkbauwei- se erstellt wurde. Die herrschaftliche Erscheinung des Stalls mit enormen Raumhöhen der Gewöl- bedecken und aufwändiger Fassadengestaltung brachten den Wohlstand des Eigentümers zum Ausdruck. Die Welt war in Ordnung und die Kühe waren über Jahrzehnte glücklich.
Bis Anfang der 1990iger Jahre gab es einen Gutsverwalter. Da die Viehhaltung schon vor vielen Jahren eingestellt und die Ländereien nur noch verpachtet bzw. veräußert wurden, stand die Hof- stelle zum Verkauf und wurde im Anschluss durch die Unternehmensgruppe MUNTE behutsam für zukünftige Nutzungen entwickelt.
Projektideen entwickeln und das Machbare umsetzen
Das Herrenhaus wurde zu 6 Eigentumswohnungen umgebaut und an der Stelle der früheren Scheune entstand ein modernes Boarding House. In Anlehnung an die Remise wurden kleine Reihenhäuser zur Vermietung errichtet und die westliche Hoffläche ermöglichte in den 1990iger Jahren den Bau von Reihenhäusern.
Schwieriger war es, eine Nutzung für das denkmalgeschützte Stallgebäude zu finden, das zunächst als Kuh- später auch als Bullen- und Schweine- stall genutzt wurde. Dabei lag die Herausforderung nicht nur in der Findung einer adäquaten Nutzungsidee, sondern insbesondere auch in der Abstimmung mit der Denkmalbehörde und den nachbarschaftlichen Belangen der Kirche, steht doch der Kuhstall sowohl mit der Süd- als auch mit der Westseite fast genau auf der Grundstücksgrenze. Damit einhergehend auch die Sonnenseite des Objektes, die bei einer Nutzungsänderung das Tageslicht hereinlassen soll.
Die erste Idee war die Errichtung von Gastronomie als Restaurant und Hofcafé, verbunden mit einem einzigartigen Ambiente für Hochzeiten und Feierlichkeiten sowie als ideale Ergänzung zum bereits vorhandenen Boarding House. Nach Abwägen der Parkplatzsituation und der anzunehmenden Geräuschentwicklung eines gastronomischen Betriebes blieb nur eins von diesem möglichen Projekt übrig – der Name Q-Stall.
Nachbarschaftsverträglicher erschien da Anfang des Jahres 2002 die Nutzungsidee Wohnen, den Q-Stall in Einheiten für Büros und Wohnen aufzuteilen und als Bauherrengruppe mit Interessierten umzusetzen. Diese Idee ließ sich jedoch nicht um- setzen, da bei der benachbarten Kirche wider Er- warten kein positiver Beschluss für die benötigten Grundstücksflächen erzielt werden konnte, um hier Wohnungsgärten zu ermöglichen. Da für die Nutzungsänderung des Objektes aber Fenster benötigt wurden und Abstandsflächen eingehalten werden mussten, ging es ohne Zustimmung des Nachbarn nicht weiter, so dass sich damit auch die potentielle Bauherrengruppe auflöste.
Ausdauer, um die Vision zu realisieren
Als Eigentümer und Projektentwickler benötigt man im Sinne einer guten Nachbarschaft für die beste Projektidee manchmal einen sehr langen Atem. Hier zahlt es sich aus, empathisch im Gespräch zu bleiben und mit Ausdauer weiter nach kreativen Lösungen zu suchen sowie an die eigene Vision zu glauben.
Nach 10 Jahren intensiver Gespräche und mittler- weile mit dem dritten Pfarrer als Nachbarn gab es dann die Planung, die nachbarschaftliche Zustimmung fand. Als Lösung wurde vorgesehen, dass auf der gesamten Südseite des Q-Stalls ein Feld der Gewölbedecke entnommen wird, so dass sich ein Außenbereich auf dem Grundstück des Q-Stalls er- gibt, der Terrassen ermöglicht, ohne das kirchliche Grundstück zu benötigen. Als Fassadenabschluss wurde eine großzügige Verglasung mit einer Pfostenriegelfassade geplant, die mit 3m Grenzabstand zum kirchlichen Grundstück viel Licht ins Innere des Gebäudes lässt.
Abstimmung mit der Denkmalbehörde
Nun galt es noch die Denkmalbehörde von der Nutzungsänderung als solches sowie von der Notwendigkeit großer Dacheinschnitte auf der Südseite zu überzeugen, um auch im Ober- und Dachgeschoss Wohnungen mit der notwendigen und baurechtlich erforderlichen Belichtungsmöglichkeit aus- zustatten. Die Denkmalbehörde wertschätzte das Engagement des Projektentwicklers und gab ihre Zustimmung mit dem Kompromiss, dass dafür auf der Nordseite zum Hof hin nur kleine Gauben als Dacheinschnitte realisiert werden dürfen.
Die Realisierungsphase mit allen zu meistern- den Herausforderungen und der aus steuerlichen Gründen erfolgte Vorabverkauf der 12 Wohnungen brachten für alle Beteiligten den gewünschten Projekterfolg. Positive Zustimmung der Nachbarschaft, glückliche Käufer und ein einzigartiger Q-Stall, der seinesgleichen sucht. Anstelle eines Verkaufes bietet es sich für Hofeigentümer auch an, die Immobilie im Bestand zu halten, selbst zu nutzen oder zu vermieten.
Steuerlich gut abgestimmt
Investitionen in Denkmäler können steuerlich interessant sein. Bevor mit baulichen Aktivitäten begonnen wird, gilt es darauf zu achten, auch die formellen Schritte einzuhalten, damit nach Fertigstellung der Maßnahme eine steuerliche Anerkennung erfolgen kann. Von elementarer Bedeutung kann hier die vorläufige Bescheinigung der Denkmalbehörde sein, welche auf Basis einer abgestimmten Planung sowie der gewerkeweisen Maßnahmenbeschreibung auf Antrag erfolgt. So weiß man schon vor Beginn der Maßnahme, welche Kostenarten bei der späteren Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Abschreibung aus Sicht der Denkmalbehörde die Grundlage sind.
Wichtig ist auch die frühzeitige Abstimmung mit dem Finanzamt durch Einholung einer verbindlichen Auskunft vor Beginn der Maßnahme, da das Finanzamt nicht zwingend an die Anerkennung von Maßnahmen und Kosten durch die Denkmalbehörde gebunden ist. Gerade wenn aus einem Kuhstall ein Wohngebäude wird, könnte mit die- ser Nutzungsänderung die Annahme verbunden sein, dass ein neues Wirtschaftsgut entsteht, das nicht von der erhöhten Abschreibung profitiert.
Fazit
Als Eigentümer von Immobilien im Privat- oder Betriebsvermögen steht man häufig gerade in sich ändernden Zeiten (z.B. Aufgabe der Viehhaltung, nicht mehr benötigte Hofstelle) vor Herausforderungen. Chancen ergeben sich insbesondere, wenn die Immobilien gut gelegen sind, z.B. in der Ortsmitte oder in der Nähe infrastrukturstarker Städte. Eine proaktive Projektentwicklung ist für Innenstädte wie auch gute Ortslagen ein Mehrwert. Hier ist die Einbindung von Spezialwissen erfahrener Projektenwickler sowie weiterer Fachleute von großem Vorteil, um mit guten und wirtschaftlich tragfähigen Ideen und Visionen die Zukunft aktiv zu gestalten.
Text:
Magazin “land” – Familienbetriebe Land und Forst e.V.
Fotos:
Munte Immobilien